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L’effet de levier de l’acquisition en nue-propriété

L’effet de levier de l’acquisition en nue-propriété et son évolution sur le long terme

 

L’acquisition d’immobilier en nue-propriété (NP) est une façon originale de se constituer un patrimoine immobilier, dès lors que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats et que vous souhaitez réduire votre ISF.

Technique civile reconnue, le démembrement de propriété permet de transmettre son patrimoine de manière optimale. Mais acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier peut également permettre de se constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire.

Rappel sur le démembrement de propriété

Le droit de propriété peut se résumer par la réunion de trois droits :

  • L’usus : droit d’user de la chose
  • Le fructus : droit d’en percevoir les revenus
  • L’abusus : droit de disposer de la chose
  • Le nu-propriétaire est détenteur de l’abusus
  • L’usufruitier détient, quant à lui, l’usus et le fructus.
  • Le financement lui-même de l’opération est avantageux puisque vous pourrez déduire de vos revenus fonciers existants les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété du bien immobilier.
  • Vous n’êtes pas redevable de l’ISF sur ce bien ; en effet, par principe, c’est l'usufruitier qui est imposable sur la valeur totale (ou valeur en pleine propriété) du bien démembré. Mais depuis 2012, vous ne pouvez plus déduire le montant du crédit au passif de l’ISF, lors d’une acquisition à crédit.
  • Le bailleur social procède à une remise en état des parties privatives et commune selon un cahier des charges prédéfini.
  • La rentabilité de votre opération repose sur le gain économique que vous réalisez en récupérant gratuitement l’usufruit du bien et sur les éventuelles économies d’impôt réalisées.

Il y a démembrement lorsque ces trois droits ne sont pas réunis entre les mains d’une même personne, conduisant ainsi à la constitution de deux droits réels bien distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

Principe de l’investissement

Vous faites l’acquisition de la nue-propriété, qui représente entre 55 à 65 % du prix du bien en pleine propriété : ce ratio va être fonction de la durée d’usufruit consenti au bailleur social en général fixée entre 15 et 20 ans. A l’extinction de ce délai, vous devenez plein propriétaire de ce bien sans qu’il n’y ait de formalités à accomplir.

Pendant toute la durée de l’usufruit :

A l’extinction de l’usufruit :

Stratégie évolutive sur le long terme

Tout l’intérêt de ce type de stratégie repose sur son évolution dans le temps en fonction de vos objectifs. En effet, vos objectifs ne sont pas les mêmes à 40-50 ans ou lors de la retraite…

Prenons deux exemples concrets :

Exemple 1 : Vous avez 50 ans, vous n’avez pas encore préparé votre retraite malgré l’échéance à moyen terme.

En acquérant un bien en NP sur 15 ans pour 250.000 € comptant, vous réduisez votre ISF de 37.500 € sur la période (2.500€ d’économies d’ISF par an, tranche d’ISF à 1%). A terme de l’opération, vous récupérez la pleine propriété (PP) du bien. Or la valeur en pleine propriété du bien n’est pas 250.000 €, mais 391.000 € environ. L’effet de levier juridique prend tout son sens, puisque vous avez acquis uniquement la nue-propriété, représentant 64% du prix de la pleine propriété. Vous disposerez alors de revenus fonciers complémentaires bruts, à hauteur de 15.640€/an (hypothèse de rendement : 4% de la valeur en PP sans revalorisation).

Toujours au terme de l’opération, vous pouvez ensuite réaliser une donation de la nue-propriété de ce bien à vos enfants, afin d’anticiper la transmission de votre patrimoine, tout en conservant des revenus complémentaires pour la retraite.

Exemple 2 : vous avez 40 ans avec des enfants en bas âge. Vous souhaitez préparer votre retraite, tout en pensant au financement des études de vos enfants.

A 40 ans, vous avez tout intérêt d’acquérir un bien en NP pour 250.000 €, afin de réduire votre ISF. Vous bénéficiez également du même effet de levier juridique et fiscal que précédemment. Ainsi à 55 ans, vous récupérez le bien en PP pour un montant de 391.000 €. Vos enfants auront alors une vingtaine d’années et le problème du financement des études supérieures se pose. Vous pourrez alors réaliser une donation d’usufruit temporaire de ce bien, d’une durée de 5 ans, afin qu’ils puissent disposer de revenus complémentaires pour le financement de leurs études. Vous réduisez par la même occasion votre ISF durant cette période.

Enfin, à 60 ans, au terme de l’usufruit temporaire, vous récupérez de nouveau la pleine propriété du bien immobilier. Libre à vous de réaliser une donation de la nue-propriété des parts à vos enfants, afin d’anticiper la transmission de votre patrimoine, tout en conservant des revenus.

Cette technique d’acquisition de nue-propriété peut également être réalisée au travers de parts de SCPI, avec des durées plus courtes (5 ou 10 ans).

En conclusion, grâce à ce type d’acquisition, vous bénéficiez de trois effets de levier propre au démembrement : l’effet de levier juridique, fiscal et économique, vous permettant ainsi de faire évoluer cette stratégie sur le long terme en fonction de l’évolution de vos objectifs.

Ali SLAMA, Conseil en gestion de Patrimoine

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