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Que reste-t-il du démembrement immobilier ?

 

Que reste-t-il du démembrement immobilier ?

 

(Usufruit temporaire)

1 : Préambule

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d'un bien. Un nu-propriétaire ou un usufruitier n'ont pas la même fiscalité tant pour l'impôt sur le revenu que pour les impôts locaux, sans oublier l'ISF.

1.1 : Qu'est-ce que l'usufruit ? (article 578 du Code civil)

Selon le code civil, « l''usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »

Prenons l'exemple d'un bureau.

Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :

- le droit d'utiliser ­ exercer dans le bureau,

- le droit de percevoir les revenus (le louer),

- le droit d'en disposer (le vendre).

Il est possible pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d'une part, l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus, et d'autre part, la nue-propriété qui comprend le droit de disposer.

1.2 : Exonération de la plus-value immobilière au titre de l'impôt sur le revenu (régime de droit commun)

Du 1er février 2012 au 31 aout 2013, la plus-value bénéficie d'un abattement en fonction de la durée de détention avec une exonération totale de plus-value pour les cessions d'immeubles détenus depuis plus de trente ans.

A compter du 1er septembre 2013, l'abattement pour durée de détention est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième; 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour la durée de détention est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention, 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

2 : Cession de l'usufruit temporaire, d'un bien dont on est déjà propriétaire

2.1 : Antérieurement à la loi de 2012

La cession à titre onéreuse par une personne physique de l'usufruit temporaire, soit d'un bien immobilier, soit de parts de société taxées à l'impôt sur le revenu, relevait du régime fiscal des plus-values des particuliers selon le régime de droit commun.

De nombreux schémas d'optimisation fiscale permettaient à un contribuable de céder l'usufruit temporaire d'un bien qu'il donne en location à sa société d'exploitation, et d'utiliser les différentes exonérations prévues par le régime de droit commun afin que cette plus-value soit partiellement ou totalement exonérée d'impôts.

De plus, pour la personne physique, la taxation de la plus-value de cession de l'usufruit temporaire était moins onéreuse que la taxation annuelle des revenus générés par la location du bien pendant la même période.

2.2 :La Loi 2012-1510 du 29 décembre 2012 art. 15, codifiée à l'article 13.5 du CGI

La réponse ministérielle du Député Lambert du 2 juillet 2013 (AN ,6919 n° 15540) est édifiante quant à la philosophie de la loi de 2012, et ces conséquences pour le contribuable, et mérite d'être reprise in extenso :

« En application de l'article 15 de la troisième loi de finances rectificative pour 2012 (n° 2012-1510 du 29 décembre 2012), le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est, par dérogation aux dispositions relatives à l'imposition des plus-values, imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache au jour de la cession le revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit cédé. Cette mesure, qui s'applique aux cessions à titre onéreux d'un même usufruit temporaire intervenues à compter du 14 novembre 2012, poursuit une double finalité : - d'une part, elle contribue à lutter contre des stratégies d'optimisation fiscale détournant l'esprit de la loi ; en cela, elle s'inscrit naturellement dans le plan global de renforcement de la lutte contre la fraude et l'optimisation fiscales et sociales mis en œuvre par le Gouvernement ; - d'autre part, elle vise aussi à rétablir la réalité économique de l'opération et à permettre l'imposition du revenu cédé sous forme d'usufruit temporaire, en tant que revenu (et non plus comme une plus-value), selon les modalités propres à chaque catégorie de revenu, à la fois à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les cessions d'usufruit viager ne sont pas concernées par ces nouvelles dispositions. Sont en revanche concernées les cessions d'un usufruit temporaire, qui s'entend du droit, consenti pour une durée fixe, d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits. A cet égard, l'usufruit consenti à une société constitue par principe un usufruit temporaire, la durée de cet usufruit ne pouvant excéder trente ans conformément aux dispositions de l'article 619 du code civil. L'usufruit temporaire cédé est souvent constitué sur un bien détenu en pleine propriété, le propriétaire cédant conservant la nue-propriété dans son patrimoine et ayant vocation à recouvrer la pleine propriété du bien à l'extinction du terme de l'usufruit cédé. Certes, la cession d'un usufruit temporaire peut conduire au dessaisissement définitif du cédant des attributs attachés à ce droit. Tel est le cas lorsque le propriétaire cède concomitamment l'usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété à un second. Pour autant, même si dans cette situation l'usufruit n'a pas vocation à faire retour au cédant, la cession, qui porte sur un usufruit temporaire, entre dans le champ d'application des dispositions fiscales issues de l'article 15 précité de la troisième loi de finances rectificative pour 2012. En tout état de cause, la qualité du cessionnaire, la nature et l'affectation du bien sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé sont sans incidence sur l'application de ce nouveau régime d'imposition ».

La loi de 2012, complétée par la réponse ministérielle Lambert, s'applique à toutes les cessions d'un usufruit temporaire réalisées par un contribuable qui détient un bien immobilier directement ou par le biais d'une société de personne (SCI) qui relèvent de l'impôt sur le revenu.

Dans toutes ces situations, la plus-value ne sera pas taxée en appliquant le régime de droit commun, mais sera considérée comme un revenu foncier taxé à l'impôt sur le revenu (dernière tranche du barème de l'IRPP : 45%) et aux prélèvements sociaux (15,5%). Ce coût fiscal prohibitif, à mit fin à ce type de restructuration patrimoniale, sur un bien dont le contribuable est déjà propriétaire.

3. Acquisition d'un bien en procédant au démembrement entre l'usufruit et la nue-propriété

3.1 Pourquoi procéder au démembrement lors de l'acquisition

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, il est possible de procéder au démembrement du droit de propriété, afin que l'usufruit temporaire soit acquit par la société d'exploitation qui occupera le local, et la nue-propriété par le contribuable.

Lors de l'acquisition par un contribuable (ou sa SCI) d'un bien immobilier en pleine propriété avec un financement important (80% du cout total), le loyer permet le plus souvent, de rembourser l'emprunt. Etant donné que seuls les intérêts de l'emprunt, les charges locatives et la taxe foncière sont pris en compte lors de la détermination du résultat fiscal, ce dernier sera bénéficiaire. La taxation de ce revenu foncier à l'impôt sur le revenu (taux marginal : 45%) et des prélèvements sociaux (15,50%) est très dissuasive. Cela génère un besoin de trésorerie important qui devra être financé par les fonds propres du contribuable.

Ce besoin de trésorerie peut rendre impossible l'opération.

De plus, le contribuable détenant le bien en pleine propriété, devra déclarer le bien à l'ISF, sauf s'il bénéficie de l'exonération au titre des biens professionnels.

Par contre, il bénéficiera de l'exonération de la plus-value de cession par application de l'abattement lié à la durée de détention prévue par le régime de droit commun.

Afin de réduire ce besoin de financement, le contribuable peut décider de démembrer le droit de propriété.

Il a le choix entre :

1/ le démembrement de l'immeuble,

2/ l'acquisition de l'immeuble par une SCI (sans option à l'IS) suivie de la cession de l'usufruit des parts à la société d'exploitation qui est titulaire du bail commercial (ou à une société assujetti à l'IS, qui n'est pas titulaire du bail, afin que le nu-propriétaire bénéficie de l'exonération de l'ISF)

Lors de la souscription de l'emprunt finançant l'acquisition, la durée de l'usufruit temporaire doit être égale, voir supérieure d'un an, à la durée de l'emprunt.

3.2 Démembrement de l'immeuble : à qui acheter le bien ?

Afin que cette opération ne soit pas taxée selon les termes de la loi de 2012, le cédant doit :

.a/ être une société assujettie à l'impôt sur les sociétés,

.b/ être un marchand de bien.

En effet, dans ces deux cas, le revenu de la cession est taxé à l'impôt au taux de droit commun sans aucune exonération.

Il n'aura pas de coût fiscal supplémentaire en acceptant de démembrer le droit immobilier, et voir l'usufruit temporaire acquit par une société d'exploitation et la nue-propriété acquit par une personne physique.

Il est clair qu'il est rare que le bien soit détenu par un vendeur de cette catégorie.

3.3 Acquisition par une SCI puis cession de l'usufruit des parts.

C'est la solution la plus simple.

La seule contrainte réside dans l'accord de la banque qui finance la SCI, d'accepter que cette cession ne rende pas exigible le remboursement du prêt.

Le coût fiscal de la cession de l'usufruit temporaire des parts est quasiment symbolique. En effet, la SCI a une valeur très faible car le financement est, le plus souvent, très proche de la valeur de l'immeuble.

L'administration fiscale calcule les droits d'enregistrement en appliquant une valorisation de l'usufruit temporaire à raison de 23% par période de 10 ans (Article 669, II du CGI). Le plus souvent, il est retenu une durée de 20 ans, les droits seront de 46% de la valeur en pleine propriété des parts.

Au terme de l'usufruit temporaire, le contribuable retrouve la totalité du droit de propriété, sans aucun frottement fiscal. Il percevra le revenu foncier, le financement étant remboursé. Cela lui permettra de régler l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Lors de la cession du bien immobilier, le contribuable pourra bénéficier du régime de droit commun et bénéficier de l'abattement pour durée de détention.

La société d'exploitation, titulaire de l'usufruit temporaire des parts de la SCI, constatera dans son résultat imposable le résultat fiscal de la SCI.

4. Exemple synthétique

Afin de clarifier notre propos, un exemple chiffré permettra de mettre en évidence l'économie de trésorerie suite au démembrement de l'usufruit du bien immobilier.

Un dirigeant dispose d'une trésorerie importante et décide d'investir afin d'acquérir des bureaux dans le triangle d'Or. Ces bureaux lui permettront de prospecter de nouveaux clients prestigieux.

Au vue de l'expertise qu'on lui communique, il prend conscience que des bureaux de 100 m2, acquit au prix de 885.000€, ont une valeur locative de 52.000€ .Sa banque limite le prêt à 480.000€ (sur 15 ans, au taux de 4%).Les frais et droits d'acquisition étant de l'ordre de 55.000€, l'investissement total est de 940.000€.il devra apporter 460.000€, représentant la totalité de sa trésorerie disponible.

En bon chef d'entreprise, il établit la simulation de résultat et de trésorerie de l'opération. Cela ne fait pas de doute, il n'a pas les moyens d'acheter en pleine propriété ces bureaux car, même si le loyer excède l'échéance de l'emprunt (265.200€), les revenus fonciers lui feront payer, au total, un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de près de 481.500€.

Il demande conseil à son expert-comptable, qui lui propose de constituer une SCI et de vendre l'usufruit temporaire des parts sur une durée de 15 ans, à sa société d'exploitation. Soulagement, cette dernière, qui avait déjà prévue de payer le loyer, devra régler un impôt sur les sociétés de 134.400€, mais encaissera le bénéfice disponible de la SCI pour 265.200€. L'usufruit temporaire sur 15 ans étant estimé à 46% de la valeur des parts en pleine propriété (une valeur symbolique, un instant de raison après l'acquisition) et les droits d'enregistrements étant de 5%, cette acquisition, a un cout fiscal inférieur à 1.000€.

Il est conforté dans sa décision, en apprenant qu'au terme de l'usufruit, il détiendra les parts de la SCI en pleine propriété sans payer d'impôt et pourra céder l'immeuble, sept ans plus tard, en bénéficiant de l'exonération de la plus-value de cession. Seuls les prélèvements sociaux seront dus car la durée de détention est inférieure à trente ans.

 Tableau immobilier

Jean-Claude SARFATI, Expert-comptable - Commissaire aux Comptes

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